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关于【219新政】解读

发布日期: 2016-02-24

 
背 景

       一般来讲,政策调控有两个主要手段:货币政策和财政政策。

       就楼市而言从2015年“330”开始调控了若干次货币政策,通过降低贷款首付,贷款利息等,反复刺激楼市。在这些政策激励下,供求关系比较紧张的一线城市应声而涨。

       而决定楼市量价走势的不仅仅是政策,还有供求关系,还有货币流量等。因此在供求关系为正,供过于求的城市,楼市回暖程度较弱。这显然不利于全国经济企稳,也不利于保证就业率。因而,政府下发了第二个调控手段:财政政策。在2月19日下发的文件中,明确提到部分政策一线城市不享受,也说明了中央出台该政策的初衷:已经企稳的楼市无需享受财政手段扶持。还没企稳的楼市,双管齐下。希望整体回归平稳。

 

说文解字

就政策本身解读:

 

对于个人手机版家庭“唯一住房”(并没有说第一套),有契税优惠,并且在营业税环节也有门槛的降低,此举可理解为购房机会成本降低,鼓励大家将闲置房产流动起来,将资源最大优化

 

由于改需发展,5年前规模性购置首套刚需房的人群集中换房,因而一二手市场刚需存量都较大,供过于求;加之近来换房成本高,部分“刚需首套”客群被迫追求“一步到位”:导致小户型房源去化困难。此政策或能让这部分客群转向暂时手机版90㎡以下的房源作为暂时过度,因为再次购房计算契税时,只看手中保有房屋数量。有助于提升首套刚需手机版力和手机版意愿,缓解小户型房源供过于求。降低首付刺激贷款的货币政策及本次降低契税营业税的政策搭配执行,购房门槛降低,对低总价段的极刚人群有一定刺激。

 

对于第二套且90㎡以上的购房者,契税相较之前下降1%。而1%的房款对于手机版150-200万左右的刚改客户,能形成一定决策性刺激

 

政策对于200万以上客户的刺激较少。首先该类客户不仅只有2套房,就算能够做到这是第二套,这1%的契税减免,对于投资渠道多元化的高富阶层而言也形不成决策性刺激。置业金融化是这个圈层很明显的特征,购置房产是一次投资行为,投资200万可以在其他渠道获得1%的投资回报,所以不一定能刺激其投资房产。 

 

 

【和从前相比】

     这个政策是中央丢下的“第二只靴子”。“两只靴子”和2009年的政策相比虽然形式类似,但背景完全不同。因此内容程度上有较大区别。本轮新政,不再强调第一第二套,而是只强调“保有”一套两套。这会更大程度上刺激交易流通。流通频繁才能刺激起购房者一味观望的“一潭死水”。本轮政策强调降低交易成本,才有可能让适合的人手机版适合的房子,遵循自身的条件和意愿手机版房产。不仅仅是刺激消费,更加是促进资源的合理分配。

 

与之前最大的不同是背景,目前资金的充裕度和流动性是不如2009年的,这是今年和当年相比最大的变数。因此无法预测说,2016年将会出现2009年式的触底反弹。

 

从手机版心理上来讲,目前全国市场陆陆续续进入到改需阶段,购房紧迫性也不足与2008年相比,出现触底反弹的可能性更低。加之目前客户心理更加成熟理性碎片化,有可能对政策的解读也会多元化,不会受到太多影响。因而细分市场的心理更值得研究,刚性强的客户计算得失后,会陆续入场。

 

 

下一步

货币政策与财政政策齐出,目前就中央层面,还未使出的手段有限,如果还有动作,有可能是从程度上再深化

 

由于目前“拉动”房地产的大势已定,预计地方财政有可能会根据当地楼市特殊性后续跟进其他扶持动作。 

 

 

【对成都】

目前成都住宅市场去化相对正常,从目前成都住宅的库存情况看,还是橄榄形,70㎡以下压力略大,而150㎡以上户型也处于相对高压。由于交易成本上涨及改善需求自然生长,客户更希望一步到位,因而近年来80-90㎡三房,90-130㎡刚改成为集中需求,压力较小,去化正常。在新政刺激下,这两种产品有更大的空间。

 

由于购房机会成本降低,主城区小户型会与近郊总价段接近的改善户型形成“强竞争”。

 

由于交易成本降低,新政刺激流通,二手房市场将有表现。